Achiziționarea unui teren în județul Ilfov reprezintă o investiție majoră și un pas important spre construcția casei de vis. Însă, înainte de a te entuziasma la vederea unei parcele generoase, există doi indicatori tehnici esențiali care dictează ce și cât poți construi: POT și CUT. Ignorarea acestor termeni poate transforma visul într-un coșmar birocratic și financiar. Acest ghid complet îți va explica, într-un limbaj simplu, tot ce trebuie să știi despre POT și CUT pentru terenuri din Ilfov.
Ce sunt, de fapt, POT și CUT? Definiții clare
La prima vedere, par doar acronime dintr-un jargon tehnic inaccesibil. În realitate, sunt regulile de bază ale jocului imobiliar, stabilite prin legislația de urbanism pentru a asigura o dezvoltare armonioasă a localităților.
Procentul de Ocupare al Terenului (POT)
Procentul de Ocupare al Terenului, pe scurt POT, reprezintă suprafața maximă pe care o poate ocupa o clădire la nivelul solului, exprimată ca procent din suprafața totală a terenului. Mai simplu spus, POT definește "amprenta la sol" a casei tale. El dictează cât de mult din curtea ta va fi acoperit de construcție și cât va rămâne spațiu verde, alei sau anexe neacoperite.
Formula de calcul este: POT = (Suprafața Construită la Sol / Suprafața Totală a Terenului) x 100
Un POT mai mic înseamnă mai mult spațiu liber în jurul casei, în timp ce un POT mai mare permite o construcție mai extinsă pe orizontală.
Coeficientul de Utilizare al Terenului (CUT)
Coeficientul de Utilizare al Terenului, prescurtat CUT, este un indicator care stabilește suprafața totală construită ce poate fi realizată pe un teren. Acesta ia în calcul suma suprafețelor tuturor nivelurilor clădirii (parter, etaje, mansardă). Practic, dacă POT limitează amprenta, CUT limitează "volumul" total al construcției.
Formula de calcul este: CUT = Suprafața Construită Desfășurată / Suprafața Totală a Terenului
Suprafața Construită Desfășurată (SCD) este suma ariilor tuturor planșeelor. De exemplu, pentru o casă cu parter de 100 mp și etaj de 100 mp, SCD este de 200 mp. Un CUT mai mare îți permite să construiești o clădire cu mai multe etaje pe aceeași amprentă la sol.
Cum se calculează POT și CUT? Exemplu practic pentru un teren în Ilfov
Să luăm un exemplu concret pentru a înțelege mai bine. Presupunem că ești interesat de un teren de 500 mp în Corbeanca, județul Ilfov. Prin Certificatul de Urbanism, afli că pentru zona respectivă indicatorii sunt:
- POT maxim admis: 30%
- CUT maxim admis: 0.9
Pasul 1: Calculul suprafeței maxime la sol (pe baza POT)
Aplicăm formula: 500 mp (suprafața teren) x 30% (POT) = 150 mp.
Aceasta înseamnă că amprenta casei tale (parterul) nu poate depăși 150 de metri pătrați. Restul de 350 mp trebuie să rămână curte liberă.
Pasul 2: Calculul suprafeței totale construibile (pe baza CUT)
Aplicăm formula: 500 mp (suprafața teren) x 0.9 (CUT) = 450 mp.
Aceasta este suprafața totală pe care o poți construi, însumând toate nivelurile.
Pasul 3: Corelarea celor doi indicatori
Acum știm că avem o amprentă maximă de 150 mp și o suprafață totală de 450 mp. Cum se traduce asta în regim de înălțime?
450 mp (total) / 150 mp (amprenta) = 3 niveluri.
Concluzia: Pe acest teren poți construi o casă cu regim de înălțime Parter + 2 Etaje (P+2E), fiecare nivel având 150 mp. Sau ai putea opta pentru o casă P+1E, cu un parter de 150 mp și un etaj de 150 mp, fără a depăși CUT-ul, deși nu l-ai atinge pe cel maxim.
De ce sunt acești indicatori CRUCIALI pentru terenuri în Ilfov?
Ilfov este o zonă în plină expansiune, iar presiunea imobiliară este mare. POT și CUT nu sunt doar cifre, ci instrumente care:
- Protejează valoarea investiției tale: Asigură că vecinul tău nu va construi un bloc imens lângă casa ta, blocându-ți lumina și scăzând valoarea proprietății.
- Dictează potențialul real al unui teren: Un teren mare, dar cu un POT și CUT foarte mici, s-ar putea să fie mai puțin valoros decât un teren mai mic cu indicatori generoși.
- Asigură infrastructura necesară: Previn supra-aglomerarea unei zone, asigurând că rețelele de utilități, drumurile și spațiile verzi pot deservi comunitatea în mod adecvat.
Unde găsești informațiile despre POT și CUT?
Singura sursă oficială și sigură pentru a afla valorile POT și CUT pentru un teren specific este Certificatul de Urbanism (CU). Acesta se solicită de la Primăria localității de care aparține terenul (de exemplu, Primăria Buftea, Primăria Snagov, etc.). Nu te baza niciodată pe informații verbale de la vânzător sau pe presupuneri. Solicitarea CU este un pas obligatoriu înainte de a cumpăra orice tip de teren.
Acum că ai înțeles regulile jocului și știi exact ce să cauți, ești mult mai pregătit să explorezi piața de terenuri. Fie că vrei să vinzi un teren al cărui potențial l-ai evaluat corect, fie că ești în căutarea parcelei perfecte pentru viitoarea ta casă, o platformă imobiliară specializată este cel mai bun aliat. Adaugă anunțul tău sau navighează printre sute de oferte verificate de terenuri pe imobox.ro, locul unde tranzacțiile imobiliare se fac informat și eficient.