Nu Te Lăsa Păcălit de Cifre: Cum Calculezi Randamentul REAL al unui Apartament de Închiriat
Ai găsit un apartament la 100.000 € care se poate închiria cu 500 € pe lună. Un calcul rapid îți arată un randament de 6% pe an. Sună excelent, nu? Din păcate, această cifră, cunoscută ca "randament brut", este adesea o iluzie. Realitatea profitabilității unei investiții imobiliare este mult mai complexă. Haideți să vedem cum se calculează randamentul net, singurul care contează pentru buzunarul tău.
Randamentul Brut: Calculul Simplu, Dar Înșelător
Majoritatea calculelor rapide pe care le vezi online se referă la randamentul brut. Formula este simplă:
Randament Brut (%) = (Chiria Anuală Totală / Prețul de Achiziție) * 100
Pentru exemplul nostru: (500€ * 12 luni) / 100.000€ * 100 = 6%.
Această cifră este utilă doar pentru o comparație foarte rapidă între două proprietăți, dar ignoră complet costurile reale pe care le ai ca proprietar.
Randamentul Net: Adevărata Măsură a Profitabilității
Randamentul net este cifra care îți arată câți bani îți rămân efectiv în buzunar la final de an, după ce ai scăzut TOATE cheltuielile aferente proprietății.
Ce Cheltuieli Trebuie Să Scazi?
Pentru a calcula profitul net, din venitul brut anual din chirii trebuie să scazi următoarele costuri:
- Impozitul pe Venit din Chirii: În prezent, este 10% din venitul net (care se calculează după o deducere forfetară de 20% din venitul brut).
- Impozitul Anual pe Proprietate: Taxa locală pe care o plătești la primărie.
- Asigurarea Obligatorie (PAD) și Facultativă: Un cost esențial pentru protecția investiției tale.
- Costuri de Întreținere și Reparații: O regulă bună este să bugetezi anual 5-10% din venitul din chirii pentru reparații neprevăzute (o centrală care se strică, o țeavă spartă etc.).
- Perioade Neînchiriate (Vacancy): Este nerealist să crezi că apartamentul va fi închiriat 100% din timp. Bugetează cel puțin o lună pe an ca fiind neînchiriată, pentru siguranță.
- Alte Costuri: Cheltuieli cu asociația de proprietari (fond de reparații, etc.), costuri de renovare inițială (amortizate pe câțiva ani).
Calcul Concret: Să Refacem Exemplul Inițial
Să aplicăm aceste costuri pe exemplul nostru (apartament de 100.000 €, chirie 500 €/lună).
- Venit Anual Brut: 500 € * 12 = 6.000 €
Estimare Cheltuieli Anuale:
- Impozit pe venit (aproximativ): 480 €
- Impozit pe proprietate: 50 €
- Asigurări (PAD + facultativă): 120 €
- Fond pentru reparații (5% din venit): 300 €
- Pierdere pentru 1 lună neînchiriată: 500 €
- TOTAL CHELTUIELI ANUALE (estimat): ~ 1.450 €
Profit Anual Net: 6.000 € (Venit) - 1.450 € (Cheltuieli) = 4.550 €
Acum putem calcula randamentul net real:
Randament Net (%) = (Profit Anual Net / Prețul de Achiziție) * 100
(4.550 € / 100.000 €) * 100 = 4.55%
Concluzie: 6% Brut vs. 4.55% Net
După cum vezi, diferența este semnificativă. Un randament brut de 6% poate părea atractiv, dar randamentul net de 4.55% este cifra reală pe care te poți baza în planurile tale financiare. Doar calculând randamentul net poți compara corect o investiție imobiliară cu alte tipuri de investiții (depozite bancare, acțiuni, etc.) și poți alege proprietățile cu adevărat profitabile.
Acum că știi cum să evaluezi o oportunitate de investiție ca un profesionist, ești pregătit să analizezi piața.
Descoperă Proprietăți pentru Investiție pe ImoBox.ro